อสังหาริมทรัพย์ในอินเดีย – ทำหญ้าแห้งในขณะที่ดวงอาทิตย์ส่องแสง!

เมื่อเผชิญกับอันตราย นกกระจอกเทศจะฝังหัวลงในทราย ด้วยความเชื่อว่าหากมองข้ามอันตรายที่กำลังจะเกิดขึ้น อันตรายก็จะเพิกเฉยเช่นกัน ฉันค่อย ๆ เริ่มเชื่อในทฤษฎีนกกระจอกเทศ แต่ด้านที่มีเหตุผลของฉันเตือนให้ฉันใช้แนวทางที่มีเหตุผลมากขึ้น ในอินเดีย ทุกคนต่างหลงไหลไปกับความเฟื่องฟูของอสังหาริมทรัพย์ จนความปลอดภัยถูกมองข้ามและถูกบุกรุก

ผู้เล่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ นายธนาคาร สถาบันการเงิน บริษัทประกันภัย นักพัฒนา/ผู้สร้าง และอย่าลืมผู้ใช้ปลายทาง นายธนาคารกำลังยุ่งอยู่กับการสูบฉีดเงินทุนในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งแน่นอนว่าถือว่ามีความเสี่ยงต่ำ – การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง กองทุนอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินกำลังทำเงินอย่างรวดเร็วในขณะที่พวกเขาทำได้ โดยจับตาดูกลยุทธ์ทางออกในกรณีที่เกิดความผิดพลาด ผู้สร้างและนักพัฒนากำลังง่วนอยู่กับการหาเงินหลายล้านโดยไม่มีความรับผิดชอบหรือความรับผิดชอบ และในที่สุด คนทั่วไปก็พอใจกับ “ปัจจัยที่รู้สึกดี” ที่การลงทุนของเขากำลังจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไอกรน 30-40% ต่อปีเป็นอย่างน้อยต่อหลักร้อย ของบทความเกี่ยวกับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ของอินเดีย เหตุผลเพียงพอสำหรับทุกคนด้วยเงินสดเพิ่มเล็กน้อยในการลงทุน ทุกคนมีความสุขและทุกคนทำเงิน ดังนั้นทำไมต้องกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัย?

ให้ฉันเริ่มด้วยการถามว่าธนาคารหรือบริษัทประกันต้องใช้เวลาเท่าไหร่ในการล้มละลาย? …………….คุณเดาผิด 40 วินาทีก็เพียงพอแล้ว นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นระหว่างแผ่นดินไหวที่นอร์ธริดจ์ในปี 1994 ในสหรัฐอเมริกา และเรื่องราวก็เกิดขึ้นซ้ำในปีถัดมาเมื่อเกิดแผ่นดินไหวที่โกเบ ประเทศญี่ปุ่น การสูญเสียโดยประมาณนั้นมีมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์จน Blue Chips ไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากประกาศตัวว่าล้มละลาย และในที่สุดรัฐบาลก็ต้องเข้ามาช่วยเหลือเพื่อประกันตัวพวกเขาบางส่วน ธนาคารกลางอินเดียได้เตือนอุตสาหกรรมนี้ แต่ความมหัศจรรย์ของ “Real Bucks” ทำให้คำเตือนเหล่านี้พร่ามัว

ให้เราพูดถึงสถานการณ์สมมติที่เกิดแผ่นดินไหวโดยบอกว่าอยู่ห่างจากมุมไบ 300 กม. หรือสำหรับเรื่องนั้นที่เดลี (อย่าแปลกใจที่มีรอยเลื่อนจำนวนมากวิ่งอยู่ภายในระยะทางนั้น) ผลกระทบในทันทีคืออาคารหลายร้อยแห่งจะพังลงมา และอีกหลายพันแห่งจะได้รับความเสียหายที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้ ซึ่งคล้ายกับที่เกิดขึ้นในอัห์มดาบาดในเดือนมกราคม 2544 ธนาคารจะกู้คืนเงินกู้ที่เบิกจ่ายไปได้อย่างไรเมื่อทรัพย์สินที่พวกเขามีอยู่ การเงินไม่อยู่? บริษัทประกันภัยจะสามารถเรียกเก็บเงินค่าสินไหมทดแทนความเสียหายได้หรือไม่? แม้แต่ธนาคารขนาดใหญ่อย่าง ICICI และ HDFC ก็ยังพบว่าแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะรองรับการสูญเสียนี้ ความรอดสำหรับธนาคารขนาดเล็กและ บริษัท ประกันภัยจะถูกประกาศให้ล้มละลาย

สำหรับผู้ที่ไม่คุ้นเคยกับศัพท์แสงแผ่นดินไหว อาคารส่วนใหญ่ในมุมไบหรือเดลีไม่แม้แต่จะป้องกันแผ่นดินไหว – ความปลอดภัยต่อชีวิต ซึ่งหมายความว่าอาคารเหล่านี้จะต้องพังทลายลงในเหตุการณ์แผ่นดินไหวอย่างแน่นอน อาคารที่ทนทานต่อแผ่นดินไหว – ความปลอดภัยในชีวิตจะต้องถูกรื้อถอนและสร้างใหม่ เนื่องจากอาคารเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยชีวิตผู้อยู่อาศัยเป็นหลักโดยป้องกันการพังทลายทั้งหมด อาคาร Life Safety ดูดซับ Quake Shock โดยสร้างความเสียหายให้กับโครงสร้าง

การป้องกันแผ่นดินไหวแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ ทนแผ่นดินไหว – ใช้งานได้เต็มที่ ทนแผ่นดินไหว – เข้าพักทันที และ ทนแผ่นดินไหว – ความปลอดภัยในชีวิต การระบุว่าอาคารทนทานต่อแผ่นดินไหวนั้นไม่มีความหมายใดๆ เนื่องจากไม่ได้หมายความถึงประสิทธิภาพ ความสามารถในการอยู่รอด หรือการใช้งานหลังเกิดแผ่นดินไหว มีวรรณกรรมที่ได้รับการบันทึกไว้เป็นอย่างดีเช่น FEMA-389 (มีให้ใช้งานฟรีทางออนไลน์) ซึ่งอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับการป้องกันแผ่นดินไหวในระดับต่างๆ และประสิทธิภาพที่คาดหวังของโครงสร้างดังกล่าว

ข้อมูลนี้ถูกเก็บไว้นอกขอบเขตสำหรับสาธารณชนชาวอินเดีย จนถึงปัจจุบันไม่มีเอกสารของอินเดียพูดถึงระดับการป้องกันที่แตกต่างกัน สำนักมาตรฐานอินเดียจัดพิมพ์และทบทวน IS-1893 – รหัสแผ่นดินไหวของอินเดียเป็นระยะๆ อย่างไรก็ตาม ไม่มีการพยายามรวมข้อมูลเพื่อให้วิศวกรและสาธารณชนรับรู้ถึงการป้องกันในระดับต่างๆ ที่เป็นไปได้ ซึ่งตรงกันข้ามกับนโยบายที่นำมาใช้ในประเทศต่างๆ เช่น ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกาโดยสิ้นเชิง ผลที่ตามมาก็คือแม้แต่ผู้ที่สามารถซื้อได้และต้องการความคุ้มครองในระดับที่สูงขึ้นก็ไม่สามารถทำเช่นนั้นได้เนื่องจากขาดความตระหนัก

มีคนไม่มากที่ทราบว่าแม้แต่ในเมืองใหญ่ของเราและรวมถึงเมืองหลวงของประเทศด้วย ไม่ใช่โรงพยาบาลแห่งเดียวที่จะใช้งานได้ในกรณีเกิดแผ่นดินไหว โรงพยาบาลทั่วโลกในภูมิภาคที่เกิดแผ่นดินไหวได้รับการสร้างขึ้นตามมาตรฐานการป้องกันแผ่นดินไหว – การปฏิบัติงานอย่างเต็มที่ ในอินเดีย ทางการยังไม่ยอมรับการคุ้มครองประเภทต่างๆ ใครจะรักษาคนเจ็บและคนป่วยในช่วงเวลาที่จำเป็นที่สุดนั้นยังไม่มีคำตอบ ที่น่าสนใจคือข้อมูลจากสำนักนายกรัฐมนตรี 113.49 ล้านล้านถูกใช้ไปในโรงพยาบาล Base-Isolated ที่ Bhuj จากกองทุนบรรเทาทุกข์แห่งชาติของนายกรัฐมนตรี โรงพยาบาลแห่งนี้ควรเป็นไปตามมาตรฐาน Earthquake Resistance – Fully Operational

เพิ่มความทุกข์ยากของคนทั่วไป จนถึงปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเรายังคงไม่ได้รับการควบคุม ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2549 มีรายงานในเชิงบวกว่ากระทรวงการพัฒนาเมืองจะจัดตาราง “ร่างพระราชบัญญัติการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (ระเบียบและการควบคุม)” ในรัฐสภาในช่วงมรสุม อย่างไรก็ตามด้วยเหตุผลที่รู้จักกันเป็นอย่างดีในสำนักงานแห่งอำนาจ มันไม่เคยเห็นแสงสว่างของวัน ความบ้าคลั่งของสื่อดังกล่าวได้รับแรงผลักดันอีกครั้งเมื่อเร็ว ๆ นี้ เวลาเท่านั้นที่จะบอกได้ว่าบิลได้รับการจัดตารางในเซสชันงบประมาณปัจจุบันหรือไม่

มีสามประเด็นสำคัญใน “กฎหมายการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (ระเบียบและการควบคุม)” ที่สามารถสร้างผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่ออุตสาหกรรมและคนทั่วไป ประการแรก อพาร์ทเมนต์ที่สร้างขึ้นทั้งหมดจะต้องขายบนพื้นที่ปูพรม ไม่ใช่พื้นที่ที่สร้างขึ้นอย่างล้นหลามเหมือนที่กำลังทำอยู่ตอนนี้ พื้นที่พรมสามารถตรวจสอบได้ง่ายและสามารถคำนวณได้หลังจากวัดขนาดห้องเพียงไม่กี่ครั้ง สิ่งนี้จะทำให้มั่นใจได้ว่าผู้ซื้อจะไม่ถูกโกงและได้รับสิ่งที่เขาจ่ายไป

ประการที่สอง ความโปร่งใสในพื้นที่ขายจะทำให้การคำนวณพื้นที่ง่ายขึ้น เป็นไปไม่ได้อีกต่อไปที่ผู้สร้างที่ไม่ซื่อสัตย์จะสูบฉีดที่ดินของสังคมโดยสมรู้ร่วมคิดกับเจ้าหน้าที่เทศบาลที่ฉ้อฉล ตัวอย่างเช่น ในกรณีที่พื้นที่สร้างของตึกอพาร์ตเมนต์หลายชั้นคือ 1,50,000 ตารางฟุต และ FSI/FAR คือ 1.5 (150%) แสดงว่าพื้นที่สังคมควรเป็น 1,00,000 ตารางฟุต ในกรณีที่ สามารถเข้าถึงหน่วยงานกำกับดูแลน้อยลงสำหรับการดำเนินการที่จำเป็น

เพื่อความปลอดภัย ร่างกฎหมายเสนอให้การต้านทานแผ่นดินไหวเป็นข้อบังคับและบังคับใช้ตามกฎหมาย ผู้สร้าง/นักพัฒนาก็จะต้องยืนหยัดในการรับประกันเช่นกัน กระทรวงการพัฒนาเมืองจะต้องตัดสินใจว่าระดับความปลอดภัยใดที่ควรได้รับคำสั่ง การป้องกันแผ่นดินไหว – ความปลอดภัยในชีวิต หรือการป้องกันแผ่นดินไหว – การครอบครองทันที กระบวนการคิดอย่างหนึ่งคือการที่อาคารสูงถล่มลงมาจะทำให้เกิดความเสียหายต่อหลักประกันมากกว่าเมื่อเทียบกับอาคารเตี้ย ดังนั้นมาตรฐานการป้องกันจึงควรสูงกว่านี้ด้วย

อินเดียไม่รังเกียจผลกระทบของภัยพิบัติทางธรรมชาติ เรามีเรื่องมากมายเกินกว่าที่ความทรงจำจะกัดกร่อนได้ง่ายๆ ไม่ว่าจะเป็นแผ่นดินไหวที่ Bhuj, Kashmir หรือสึนามิในอันดามันในช่วงที่ผ่านมา ด้วยเหตุนี้หน่วยงานจัดการภัยพิบัติแห่งชาติจึงเกิดขึ้นในปี พ.ศ. 2548 ตาม NDMA ได้มีการจัดทำ “โครงการที่ครอบคลุมสำหรับการลดความเสี่ยงจากแผ่นดินไหว” เป็นที่ยอมรับว่าใน “หลายกรณี ข้อบังคับอาคารไม่ได้รวมรหัส BIS” และ “การขาดความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างที่ปลอดภัยจากแผ่นดินไหวในหมู่สถาปนิกและวิศวกร ตลอดจนการขาดความตระหนักในหมู่ประชาชน” จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข

เมื่อ NDMA ก่อตั้งขึ้น มีความคาดหวังมากขึ้นเมื่อมีนายกรัฐมนตรีผู้ทรงเกียรติ ดร. มานโมฮัน ซิงห์ เป็นประธาน Prof. NVC Menon ซึ่งเป็นสมาชิกของ National Disaster Management Authority เพิ่งประกาศในกรุงนิวเดลีว่ารัฐบาลอยู่ในขั้นตอนของการสรุปนโยบายการจัดการภัยพิบัติแห่งชาติ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2007 หวังว่านโยบายนี้จะครอบคลุมทุกแง่มุมด้านความปลอดภัยอย่างครอบคลุม รวมถึงแนวปฏิบัติที่ชัดเจน เพื่อสร้างความรู้สึกให้กับมวลชน เป็นเรื่องน่าขันที่แม้ว่าจะมีข้อเขียนมากมายเกี่ยวกับแผ่นดินไหวระดับสูงของอนุทวีปอินเดีย แต่ไม่มีโฆษณาแม้แต่ชิ้นเดียวในหนังสือพิมพ์ของรัฐบาลที่ให้ความรู้แก่ประชาชนเกี่ยวกับประเด็นเหล่านี้ ความตระหนักในภัยพิบัติเป็นสิ่งที่รัฐบาลต้องรับรอง และมวลชน (อย่างน้อยผู้มีการศึกษา) จะใช้มาตรการป้องกันที่จำเป็น เริ่มต้นด้วยการระบุระดับความปลอดภัยต่างๆ การทำให้ประชากร 100 Crores ไวต่อความรู้สึกนั้นเป็นงานที่ยากเย็นแสนเข็ญ