การล่มสลายของเศรษฐกิจเริ่มต้นขึ้นด้วยกระแสลมที่พัดมาปะทะกับธนาคารจำนองซับไพร์ม เราทุกคนมีชีวิตอยู่กับผลของการให้กู้ยืมที่ก้าวร้าวและการแทรกแซงของรัฐบาลที่แข็งขัน กับเพื่อนเหล่านี้ที่ต้องการศัตรู?
เมื่อตลาดปรับตัวขึ้น การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลง บางท่านอาจ “กลับหัวกลับหาง” ในการจำนองของคุณ คุณซื้อไหม คุณขาย? คุณขี่สึนามิออกไปหรือไม่? ชุดนี้จะกล่าวถึงคำถามสำคัญทั้งหมดที่เรามักพบเจอในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน ไดรเวอร์คืออะไร? สารยับยั้งคืออะไร? สิ่งที่คุณต้องรู้เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน/การประเมินอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือการให้มูลค่าตามราคาตลาดในปัจจุบันสำหรับทรัพย์สินเมื่อเปรียบเทียบกับทรัพย์สินอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง ดังนั้นการประเมินจึงเป็นเวลา สถานที่ และภูมิศาสตร์ที่เฉพาะเจาะจง เป็นค่าเปรียบเทียบ ไม่ใช่ค่าสัมบูรณ์ ประการที่สอง การประเมินอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นสองประเภทกว้างๆ – ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม สำหรับวัตถุประสงค์ของเอกสารเหล่านี้ เราจะหารือเกี่ยวกับการประเมินที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้รับอนุญาตจากรัฐของตนและมีระดับใบอนุญาตที่แตกต่างกันตามมูลค่าเงินกู้สำหรับทรัพย์สิน พวกเขาต้องเรียนและผ่านการทดสอบการรับรองเพื่อรับและรักษาสถานะใบอนุญาต พวกเขามักจะถูกล้อมรอบด้วยเขตเนื่องจากวิธีการที่ Multiple Listing Services (MLS) เก็บและขายบันทึกของตน ดังนั้น ผู้ประเมินที่ดีจึงทราบดีถึงภูมิประเทศและสิ่งที่ควรมองหา
ทำไมมันถึงมีค่าใช้จ่ายมาก?
ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์มักเป็นผู้รับเหมาอิสระ/นักธุรกิจ ไม่มีการประเมิน = ไม่มีเงิน ดังนั้น ในขณะที่คุณจ่ายค่าธรรมเนียมแบบครั้งเดียวค่อนข้างมาตรฐาน (เช่น $400) พวกเขาต้องทำให้แน่ใจว่าพวกเขาได้รับการประเมินมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อทำกำไรใดๆ เลย วิธีที่ว่า? หลังจากที่พวกเขาได้รับเงิน 400 ดอลลาร์ของคุณแล้ว ผู้ประเมินจะต้องครอบคลุมค่าใช้จ่ายในกระเป๋าทั้งหมดเช่นเดียวกับนักธุรกิจ (การศึกษา, ประกันสุขภาพ, ค่าธรรมเนียม MLS, ค่าธรรมเนียมความรับผิดชอบ, ประกันธุรกิจ, ค่าธรรมเนียมของรัฐ – รายการต่อไป) นอกจากนี้ ผู้ประเมินที่ดีอาจใช้เวลาตั้งแต่ 3 ถึง 6 ชั่วโมงในการเตรียมตัว (มองหาของเทียบเคียง ฯลฯ) มีเวลาขับรถ 45 นาทีขึ้นไปไปยังสถานที่ 2 ชั่วโมงขับรถเทียบเคียงและถ่ายรูป และอีก 1 -3 ชั่วโมงในการเขียน รายงานและจากนั้นหากธนาคารต้องการข้อมูลเพิ่มเติมหรือเตะสิ่งใดกลับพวกเขาต้องลงทุนเวลาเพื่อตอบคำถาม ฯลฯ
นอกจากนี้ พวกเขาได้รับคำขอของคุณจากผู้ประเมินรายอื่นหรือจากพ่อค้าคนกลางที่รัฐบาลสร้างขึ้นใหม่ที่เรียกว่า AMC หรือไม่ พวกเขาอาจต้องแบ่งค่าธรรมเนียม ทั้งหมดนี้เป็นเพียงต้นทุนในการทำธุรกิจ ดังนั้นเมื่อมีคนหยุดใช้เทปวัดเป็นเวลา 30 ถึง 60 นาที ให้รู้ว่านั่นเป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็งและคุณจะได้รับข้อเสนอที่ดี
ฉันเป็นเจ้าของการประเมินหรือไม่
บุคคล / บริษัท ที่เป็นเจ้าของการประเมินเป็นผู้ว่าจ้าง ดังนั้น หากคุณกำลังมองหาสินเชื่อบ้าน บริษัทสินเชื่อของคุณ “เป็นเจ้าของ” ราคาประเมิน ไม่ใช่คุณ เพราะพวกเขาเป็นผู้ว่าจ้าง แม้ว่าคุณจะจ่ายเงินให้กับผู้ประเมิน แต่ก็ไม่มีความแตกต่าง – คุณไม่ได้ตั้งค่าการทำธุรกรรม เหตุใดสิ่งนี้จึงสำคัญ ผู้ประเมินไม่สามารถให้สำเนาการประเมิน “ของคุณ” แก่คุณได้ตามกฎหมาย – ไม่ใช่ของคุณ หากคุณขอการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ในการกู้เงิน คุณอาจพบว่าธนาคารไม่ยอมรับการประเมินเนื่องจากธนาคารไม่ได้ร้องขอหรือไม่รู้จักผู้ประเมิน จับ 22 – ใช่ แต่ไม่ได้ทำโดยผู้ประเมิน ดังนั้นอย่ายิงผู้ส่งสาร มีการประเมินหลายประเภทที่แตกต่างกัน (บ้าน ที่ดิน ตามต้นทุน ที่ดิน ลำดับเหตุการณ์ ฯลฯ) และไม่สามารถใช้แทนกันได้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณกำลังจะขอการประเมินเป็นการส่วนตัว คุณรู้ว่ามันสามารถใช้ทำอะไรได้บ้าง
เหตุใดฉันจึงต้องมีการประเมินใหม่
ตลาดมีความผันผวนมากจนคุณอาจต้องมีการประเมินใหม่ทุกๆ 6 -8 สัปดาห์สำหรับผู้ให้กู้บางราย ในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา มูลค่าที่อยู่อาศัยลดลงมากถึง 40% ในบางพื้นที่ ซึ่งหมายความว่าบ้านมูลค่า 1 ล้านดอลลาร์อาจมีราคา 600,000 ดอลลาร์ในขณะนี้ สิ่งนี้ทำให้ผู้ให้กู้ไม่สบายใจอย่างมาก และพวกเขาต้องการเอกสารและการพิสูจน์มูลค่ามากกว่าเมื่อก่อน แน่นอนว่าพวกเขายังเป็นบริษัทที่ทำให้เกิดปัญหา – Catch 22 สำหรับเรา การรีไฟแนนซ์กลายเป็นเรื่องท้าทายมากขึ้นเนื่องจากการประเมินราคาได้ดำเนินการอย่างรวดเร็วจนผู้ที่สามารถจัดการการชำระเงินรายเดือนถูกลงโทษเนื่องจาก “มูลค่า” ทำให้พวกเขาจมอยู่ใต้น้ำ สำหรับผู้ขาย ก็ยิ่งมีความท้าทายทางอารมณ์มากขึ้น เนื่องจากพวกเขาเชื่อว่าบ้านของพวกเขามีมูลค่าในตลาดสูงกว่าที่พวกเขาทำ และพวกเขาอารมณ์เสีย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อารมณ์เสียเพราะดีลไม่ปิด และธนาคารบอกว่าราคาประเมินเป็นอย่างไร เป็น. ผู้ประเมินถูกโจมตีจากสถานะของตลาดแทนที่จะเป็นธนาคารที่สร้างปัญหา
จะกำหนดมูลค่าได้อย่างไร?
มูลค่าจะพิจารณาจากยอดขายล่าสุดของบ้านที่คล้ายกันภายในรัศมีทางภูมิศาสตร์ที่กำหนด ซึ่งหมายถึงการขาย ไม่ใช่การขายที่รอดำเนินการ ผู้คนสามารถถามสิ่งที่พวกเขาต้องการได้ แต่ธนาคารต้องการทราบว่าบ้านที่คล้ายกันอื่นๆ ขายในราคาเท่าไร – อย่าปล่อยให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณหลอกลวงคุณ แม้ว่ากระบวนการจะมีความแม่นยำ แต่ “ที่คล้ายกัน” เป็นคำที่กำกวมมาก เรากำลังพูดถึงพื้นที่เป็นตารางฟุต, อายุ, การอัพเกรด, กระเบื้องเทียบกับหินอ่อน, สระว่ายน้ำเทียบกับสนามหญ้า, ตัวแปรสามารถดูเหมือนไร้ขีดจำกัด นี่คือสาเหตุที่บริการมูลค่าออนไลน์ไร้ค่าและหากคุณจ่ายเงินสำหรับบริการเหล่านั้น คุณจะเสียเงินเปล่า เฉพาะการตรวจสอบในสถานที่จริงเท่านั้นที่สามารถดูและประเมินมูลค่าได้อย่างเหมาะสม ผู้ให้กู้เข้าใจสิ่งนี้ พื้นที่ทางภูมิศาสตร์ก็คลายลงเช่นกัน พื้นที่ใกล้เคียงสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็วจนรัศมีปกติสำหรับพื้นที่ใกล้เคียงคือ 3 ไมล์ อย่างไรก็ตามเนื่องจากการขายช้ามาก การเปรียบเทียบจึงน้อยลงเรื่อยๆ เนื่องจากผู้ให้กู้ต้องการการประเมินมูลค่าตั้งแต่ 3 -5 รายการขึ้นไปต่อทรัพย์สิน บางครั้งก็มากกว่านั้น ผู้ประเมินกำลังค้นหานอกรัศมี 3 ไมล์สำหรับการเปรียบเทียบ บรรทัดล่างสุด – หากคุณต้องการขายในอีก 12 – 18 เดือนข้างหน้า อย่าทำการอัปเกรดครั้งใหญ่ใดๆ เพราะคุณอาจจะไม่ได้เงินคืน ทำในสิ่งที่คุณต้องการเพื่อให้ตัวเองพอใจ แค่นั้นแหละ
ใครเป็นคนแรกในกระบวนการนี้
ผู้ที่รีไฟแนนซ์เป็นจำนวนมากหรือกำลังคิดที่จะรีไฟแนนซ์ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมามักจะถามสิ่งนี้ โปรดจำไว้ว่าในกระบวนการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด – ธนาคารมีอำนาจ – ไม่มีใครอื่น ข้อร้องเรียนล่าสุดจากผู้อื่นและการชี้นิ้วไปที่มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินเป็นสิ่งที่เบี่ยงเบนความสนใจ เนื่องจากธนาคารที่มีโปรแกรมเงินกู้และระบบชดเชยเป็นตัวขับเคลื่อนทุกอย่าง เนื่องจากธนาคารให้ยืมเงินอย่างเสรีและทำให้เกิดความผิดพลาด – พวกเขาเหวี่ยงเงิน 1,800 ออกไปและตอนนี้กำลังกักตุนเงินสด เพื่อเป็นการพิสูจน์แนวทางนี้ พวกเขากำลังบีบตัวแทนสินเชื่อและผู้ประเมินราคาให้ต้องจัดทำเอกสารมูลค่ามากขึ้นเรื่อยๆ นี่เป็นเรื่องน่าขันอย่างยิ่งสำหรับ refis – ผู้ที่เป็นลูกค้าที่ดีอยู่แล้วแต่เพียงต้องการใช้ประโยชน์จากอัตราที่ดี โปรดจำไว้ว่าธนาคารไม่มีลูกค้าที่พวกเขาสนใจสำหรับธุรกิจซ้ำ – คุณเป็นสินค้า การเล่นบีบคั้นนี้ในนามของ “การทำให้แน่ใจว่าจะไม่เกิดขึ้นอีก” ทำให้ต้นทุนของผู้ประเมินและตัวแทนสินเชื่อสูงขึ้นซึ่งไม่สามารถส่งต่อไปยังผู้กู้ได้ หากคุณเป็นนายธนาคาร – ไม่ใช่เรื่องใหญ่ – คุณจะได้รับโบนัสช่วยเหลือจากรัฐบาลกลางหรือในรัฐบาลโดยพื้นฐานแล้ว “ใครจะสนว่ามันไม่ใช่เงินของฉัน” สิ่งเหล่านี้ไม่สำคัญเพราะคุณไม่สนใจจริงๆ ผลกระทบ. แต่ถ้าคุณทำงานหาเลี้ยงชีพด้วยเงินที่เพิ่มขึ้น $400 โดยไม่มีการรับประกันว่างานต่อไปของคุณจะมาจากไหน มันมีความหมายมาก คนอื่นในกระบวนการซึ่งเคยเป็นหุ้นส่วนเงียบคือรัฐบาล พวกเขาออกกฎหมายใหม่เพื่อ “สะสาง” กระบวนการประเมินมูลค่าทั้งๆ สิ่งนี้ส่งผลย้อนกลับไปสู่กฎระเบียบที่มากขึ้นซึ่งเพิ่มต้นทุนการให้กู้ยืมในกระบวนการ ซึ่งบางส่วนได้ส่งต่อไปยังผู้กู้ นอกจากนี้ยังขัดขวางการสร้างเงินกู้ – ดังนั้นในขณะที่ยังมีเงินที่พวกเขาไม่สามารถยืมได้เนื่องจากแรงกดดันจากรัฐบาล จิตวิทยาอยู่เหนือจิตใจปกติที่จะเข้าใจ ทุกคนที่ควรจะช่วยเหลือชอบที่จะใส่หินมากขึ้นในเป้ของเราเมื่อเราขึ้นเขาและบอกเราว่ามันเป็นไปเพื่อประโยชน์ของเราเอง
นอกจากนี้ยังสร้างการประเมินคุณภาพและการประเมินคุณภาพที่ต่ำกว่า ตัวอย่างเช่น Fannie Mae กำหนดให้การประเมินทั้งหมดที่ได้รับมาจากผู้ประเมิน “ที่ผ่านการรับรอง” เนื่องจากรัฐบาลต้องการให้ธนาคารปฏิบัติตาม ตอนนี้ความแตกต่างระหว่างผู้ประเมินทั่วไปและผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองคือชั้นเรียนและการทดสอบ สมมติว่าคุณเป็นผู้ประเมินราคามา 20 ปี ทำแบบประเมินที่ซื่อสัตย์มาหลายพันครั้ง มี MBA และมีชื่อเสียงที่ยอดเยี่ยม ลองเดาดูสิ ขอบคุณรัฐบาลที่คุณหยุดทำธุรกิจจนกว่าคุณจะได้เงินอีกเป็นร้อยเป็นพันและทำการทดสอบ แต่มันเป็นงานเดียวกับที่คุณเคยทำมาก่อน ตอนนี้คุณจะได้รับการประเมินโดยคนที่มีประสบการณ์จริงเพียงเล็กน้อยซึ่งบังเอิญทำแบบทดสอบแต่ได้งานทำ นั่นคือคำตอบสำหรับคำถามพื้นฐานบางข้อที่คุณต้องการทราบในตลาดนี้ หากคุณอยู่ในระหว่างกระบวนการนี้และรู้สึกหงุดหงิด ให้นำกล่องลงคะแนนออก แต่อย่าเตะผู้ประเมินของคุณ พวกเขาเป็นเพียงผู้ส่งสาร